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Los cambios que vendrán en el mercado inmobiliario

El cruce entre la economía y la tecnología impulsa un nuevo escenario.  Cómo leer las variables de índole legal, fiscal y política.

Marcelo Satulovsky es arquitecto, consultor, investigador y profesor titular de la materia Marketing Estratégico y Comercialización Inmobiliaria en la UTN. Desde su rol como analista del mercado de bienes raíces aporta una mirada distinta que va más allá de los temas que ocupan el centro de la escena, como los créditos hipotecarios y los intermedios. “Lo cierto es que hay una cantidad de factores que están impactando en el sector de una manera sutil, que se retroalimentan entre sí y que definen otro real estate, totalmente distinto a todo lo conocido”, asegura. ¿El sector está preparado para enfrentar la gran transformación que, según Satulovsky y otros especialistas, se avecina? De este tema habló en profundidad con ARQ.

-¿Cuáles son las variables que impulsan el cambio?

-Están las de índole legal, como el nuevo Código Civil y las nuevas pautas fiscales, que están desarticulando el modo tradicional de construir el negocio. También las políticas: la Secretaría de Vivienda genera distintas soluciones habitacionales que incluyen la cooperación público privado y la AABE promueve el remate de terrenos en lugares estratégicos. Incluso es importante la nueva Agenda Urbana, que sale de Hábitat 3 de Naciones Unidas, que pone el foco en la densificación, la diversidad y la inclusión. A su vez, en lo económico, los fondos comunes de inversión y el acceso al crédito empujan una economía más transparente. A esto se suma la tecnología, como se percibe en el fintech, una industria que aplica la tecnología para mejorar las actividades financieras, y que ahora se emplea en real estate. En este universo juegan también las plataformas de economía colaborativa. En definitiva, estamos hablando de nuevas conductas que generan nuevas prioridades, nuevas formas de habitar el espacio. Por lo tanto, lo que tiene que cambiar es la forma de producirlo y gestionarlo. Por ejemplo, la impresión 3D, que es probable que se masifique en el mediano plazo, implica producir en el momento lo que se necesita. Y esto me lleva a pensar en nuevos materiales, nuevas formas de usos del espacio. ¿Cómo afecta esto a los espacios de logística, producción o incluso al comercio minorista?

-¿Existe alguna región o país en donde se perciban estos cambios?

-No, son todas corrientes que están en curso y creo que uno de los grandes déficit es que miramos las cosas por separado. Hay que afirmar la esencia del qué: somos arquitectos, desarrolladores, agentes inmobiliarios. ¿Qué nos toca hacer? Producir y gestionar los espacios de la gente. Con qué tecnología, de qué manera irán variando; es decir, los cómo ya los venimos pensando hace mucho. Nos queda afianzar el qué, nuestro propósito, porque tiene valores casi inmutables.

-¿El sector está preparado para un cambio de grandes magnitudes?

-Históricamente, y en todo el mundo, el sector es de reacciones lentas. Pero esto es justamente lo que se pone en crisis frente a un entorno global en el que todo va cada vez más rápido. Hay mecanismos nuevos, como la tokenización -la posibilidad de vincular la tarjeta a los servicios de pago digitales- que se están aplicando en propiedades de Estados Unidos. Son cosas que apuntan al corazón de las grandes dificultades del real estate, que trabaja con inmuebles en un mundo cada vez más móvil. Hoy todo se va fraccionando. Algunos usan la denominación del fracking, para mencionar el quiebre entre tiempo y espacio que se da en el mercado. Los modelos de coworking o de Airbnb fraccionan el uso del espacio. Lo que se vende no es el espacio sino el uso, lo que permite multiplicar la cantidad de gente que puede acceder a ellos, pero a su vez hacerlo más accesible en términos de costos. La misma idea del fracking aplica al hecho de ser dueño de una fracción mínima de propiedad y percibir por ello una renta. Para enfrentar todos estos cambios es que necesitamos dar la discusión entre todos los actores involucrados.

Fuente: Clarín – 09/05/2018